Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать?

Сегодня мы предлагаем разобраться в теме: "Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать?". Мы постарались собрать воедино всю имеющуюся информацию и предоставить в понятном для не специалистов виде. Любые вопросы можно задать нашему консультанту.

Зачем нужно ставить на кадастровый учет земельный участок многоквартирного дома и регистрировать его в Росреестре?

Этот вопрос задают довольно часто, поэтому назрела необходимость пролить свет на важность этой хоть и необязательной по действующему законодательству  процедуре, но как показывает жизнь – крайне необходимой.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 174

Что такое «кадастровый учет объекта» (в т.ч. земельного участка)

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

Несмотря на то, что кадастровый учет – это лишь учет уже сформированного, существующего либо вновь образованного участка, то есть это — просто процедура внесения сведений о нем в орган кадастрового учета, сегодня кадастровый учет имеет важное значение для защиты имущественных прав граждан.

1) ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: ОБЪЕКТ ИЛИ ПУСТЫРЬ?

Если застройщику или чиновникам потребуется земельный участок, они посмотрят на кадастровую карту, выберут пустое место и начнут рисовать на нем свои «хотелки». Они не будут проверять – на самом ли деле это место пустое? Или туда кто-то еще не внес границы какого-то уже существующего участка, и могут быть нарушены чьи-то имущественные права?

По нарисованным на бумаге «хотелкам» кадастровый инженер, нанятый за деньги заинтересованного лица, начнет делать межевой план (проводить  кадастровые работы, вписывать геодезические координаты границ нового участка, образуемого по нарисованным «хотелкам»). Кадастровый инженер создает межевой план в соответствии с требованиями ПРИКАЗА Минэкономразвития от 8 декабря 2015 года N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»; до 1 января 2017 года – в соответствии с требованиями ПРИКАЗА Минэкономразвития от 24 ноября 2008 года N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». Эти приказы содержат аналогичные требования, согласно которым кадастровый инженер при подготовке межевого плана запрашивает в органе кадастрового учета КПТ – кадастровый план территории, информацию о наличии границ земельных участков и использует полученную информацию о наличии границ при образовании нового участка, чтобы не было пересечений с границами уже существующих участков. Если участки с границами не внесены в кадастр – то их никто не увидит, и новый участок будет образован без учета наличия уже существующих, но не внесенных в кадастр участков с границами. Существующий, но невнесенный в кадастр участок и пустырь на кадастровой карте выглядят одинаково.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 77

2) ЧЕМ ВЛАДЕЮТ СОБСТВЕННИКИ КВАРТИР?
Сначала разберемся, чем владеем и на основании чего. Квартира – это жилое помещение, то есть объем воздуха между перекрытиями. Дом – это здание, имущественный объект.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» ч.5 ст. 40: При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

То есть, являясь собственниками спёртого воздуха между перекрытиями (квартир), граждане одновременно являются собственниками всего общего имущества, состав которого в общих чертах приведен в статье 36 ЖК РФ, постановлении правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».

Поскольку квартира является лишь строительным объемом здания (объем сам по себе не может быть объектом имущественных прав), а многоквартирный дом – это здание, которое является имущественным объектом и состоит как раз из квартир и  того, что составляет общее имущество собственников и указано в приведенных выше нормах (например, несущие, ненесущие ограждающие конструкции, инженерные системы и пр.), то регистрация права на квартиру является важной в части именно той нормы, что она одновременно регистрирует право на общее имущество.

ВЫВОД: регистрируя право на квартиру, вы одновременно регистрируете право на общее имущество, включая земельный участок.

Право-то вы зарегистрировали, право возникло, а в отношении какого объекта? Где границы прав, которыми собственно и являются границы объекта? Вот для этого и нужна регистрация самого объекта, в отношении которого вы зарегистрировали свое право.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 45

3) КОГДА ЖЕ ВЫ СТАНОВИТЕСЬ СОБСТВЕННИКОМ ВАШЕГО ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА, ВКЛЮЧАЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ПРАВО НА КОТОРОЕ У ВАС УЖЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО?

Согласно разъяснениям п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, собственник —  публично-правовое образование (т.е. в нашем случае – город Москва) — не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок многоквартирного дома. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Читайте так же:  Порядок оформления инвалидности онкобольным

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Статья 16:

5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (формулировка в редакции, действующей с 01.01.2017)

(часть 5 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Прим.: текст в предыдущей редакции

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (в ред., действовавшей ДО 01.01.2017)

То есть, сейчас нормы закона таковы, что участок бесплатно переходит  в собственность со дня его кадастрового учета. Одним словом, получается, что право у вас зарегистрировано на объект, который к вам не перешел. Абсурд? Абсурд.

До 1 января  2017 года сформулировано было несколько иначе (в приведенном Постановлении Пленума ВС РФ тоже): с момента формирования участка и кадастрового учета.  Что же такое «формирование»?

Используемый повсеместно термин «формирование земельного участка» в настоящее время в Российском законодательстве не раскрыт.

В первой редакции «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в настоящее время не действует) приведен перечень работ, составляющих содержание данного термина (в данном случае — отвод из государственных или муниципальных земель для нового строительства).

Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 4, пункт 1:

проведение работ по формированию земельного участка:

— подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

— определение разрешенного использования земельного участка;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно — технического обеспечения;

— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).[2]

 После формирования участка проводится его кадастровый учет. Кадастровый учет не является этапом формирования, а является самостоятельной процедурой, представляющей собой лишь учет участка, и результатом внесения сведений об участке в орган кадастрового учета.

«По мнению Росреестра (приведенного в письме  от 29 октября 2015 г. N 19-исх/15537-СМ/15), формирование земельного участка — это комплекс организационных действий и работ, направленных на индивидуализацию земельного участка как объекта гражданских прав, в том числе подготовка документов, содержащих необходимые сведения о земельном участке для осуществления государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) и для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости в соответствии Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (Указанные федеральные законы упомянуты в редакции, действовавшей до 01.01.2017. В настоящее время основные положения этих законов перешли в ФЗ № 218, действующий с 01.01.2017).

Что является характеристиками земельного участка, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи?

  1. Площадь
  2. Границы
  3. Местоположение на местности
  4. Адрес

Вот именно эти характеристики и определяют наличие сформированного участка, и именно они вносятся органом кадастрового учета в государственный ресурс – кадастр.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 157

4) ЕДИНСТВО СУДЬБЫ ЗДАНИЯ И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ЧТО ПЕРВИЧНО?

Земельным кодексом РФ установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ). То есть, чей участок – тот и распоряжается расположенным на нем зданием.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» Статья 1:

  1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
  2. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
  3. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вопрос: объектом чьих прав является многоквартирный дом?

Повторим еще раз, что есть что. Квартира – это жилое помещение, то есть объем воздуха между перекрытиями. Регистрируя право на квартиру, вы одновременно регистрируете право на общее имущество. В состав общего имущества включаются все конструктивные части здания – перекрытия, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, инженерные системы, все, что обслуживает более одного помещения в доме.  Дом – это здание, имущественный объект. Дом состоит из тех самых помещений, на которые вы регистрируете свое право (квартир),  и общего имущества, ваше право на которое регистрируется (без специальной записи) и возникает в силу закона одновременно с регистрацией права на квартиру.

Казалось бы, все просто – поскольку дом состоит из всего перечисленного, право на которое вроде бы вы зарегистрировали,  то и само здание принадлежит на праве общей собственности всем собственникам дома. Но если вы прочитаете наши законы, то обнаружите, что в них все не столь однозначно.

Читайте так же:  Как получить рабочую визу в РФ?

 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» ч.5 ст. 40: Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

То есть, та самая государственная регистрация, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права и актом признания и подтверждения возникновения и существования права, на многоквартирный дом не проводится! Следуя формальной логике при буквальном прочтении закона (а у нас законы читаются именно таким образом), ваш дом – не ваш. Он ничейный, а все, что ничейное – бесхозное имущество, которым могут распоряжаться власти.

То есть, судьба здания вашего дома, которое вроде бы и не ваше, будет следовать судьбе земельного участка, который тоже получается не ваш, пока вы не поставили его на кадастровый учет.[1]

Алина Енгалычева

Зачем нужно ставить на кадастровый учет земельный участок многоквартирного дома и регистрировать его в Росреестре?

Этот вопрос задают довольно часто, поэтому назрела необходимость пролить свет на важность этой хоть и необязательной по действующему законодательству  процедуре, но как показывает жизнь – крайне необходимой.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 174

Что такое «кадастровый учет объекта» (в т.ч. земельного участка)

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

Несмотря на то, что кадастровый учет – это лишь учет уже сформированного, существующего либо вновь образованного участка, то есть это — просто процедура внесения сведений о нем в орган кадастрового учета, сегодня кадастровый учет имеет важное значение для защиты имущественных прав граждан.

1) ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: ОБЪЕКТ ИЛИ ПУСТЫРЬ?

Если застройщику или чиновникам потребуется земельный участок, они посмотрят на кадастровую карту, выберут пустое место и начнут рисовать на нем свои «хотелки». Они не будут проверять – на самом ли деле это место пустое? Или туда кто-то еще не внес границы какого-то уже существующего участка, и могут быть нарушены чьи-то имущественные права?

По нарисованным на бумаге «хотелкам» кадастровый инженер, нанятый за деньги заинтересованного лица, начнет делать межевой план (проводить  кадастровые работы, вписывать геодезические координаты границ нового участка, образуемого по нарисованным «хотелкам»). Кадастровый инженер создает межевой план в соответствии с требованиями ПРИКАЗА Минэкономразвития от 8 декабря 2015 года N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»; до 1 января 2017 года – в соответствии с требованиями ПРИКАЗА Минэкономразвития от 24 ноября 2008 года N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». Эти приказы содержат аналогичные требования, согласно которым кадастровый инженер при подготовке межевого плана запрашивает в органе кадастрового учета КПТ – кадастровый план территории, информацию о наличии границ земельных участков и использует полученную информацию о наличии границ при образовании нового участка, чтобы не было пересечений с границами уже существующих участков. Если участки с границами не внесены в кадастр – то их никто не увидит, и новый участок будет образован без учета наличия уже существующих, но не внесенных в кадастр участков с границами. Существующий, но невнесенный в кадастр участок и пустырь на кадастровой карте выглядят одинаково.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 77

2) ЧЕМ ВЛАДЕЮТ СОБСТВЕННИКИ КВАРТИР?
Сначала разберемся, чем владеем и на основании чего. Квартира – это жилое помещение, то есть объем воздуха между перекрытиями. Дом – это здание, имущественный объект.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» ч.5 ст. 40: При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

То есть, являясь собственниками спёртого воздуха между перекрытиями (квартир), граждане одновременно являются собственниками всего общего имущества, состав которого в общих чертах приведен в статье 36 ЖК РФ, постановлении правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».

Поскольку квартира является лишь строительным объемом здания (объем сам по себе не может быть объектом имущественных прав), а многоквартирный дом – это здание, которое является имущественным объектом и состоит как раз из квартир и  того, что составляет общее имущество собственников и указано в приведенных выше нормах (например, несущие, ненесущие ограждающие конструкции, инженерные системы и пр.), то регистрация права на квартиру является важной в части именно той нормы, что она одновременно регистрирует право на общее имущество.

ВЫВОД: регистрируя право на квартиру, вы одновременно регистрируете право на общее имущество, включая земельный участок.

Право-то вы зарегистрировали, право возникло, а в отношении какого объекта? Где границы прав, которыми собственно и являются границы объекта? Вот для этого и нужна регистрация самого объекта, в отношении которого вы зарегистрировали свое право.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 45

3) КОГДА ЖЕ ВЫ СТАНОВИТЕСЬ СОБСТВЕННИКОМ ВАШЕГО ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА, ВКЛЮЧАЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ПРАВО НА КОТОРОЕ У ВАС УЖЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО?
Читайте так же:  Кто может въезжать в РФ без визы?
Видео (кликните для воспроизведения).

Согласно разъяснениям п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, собственник —  публично-правовое образование (т.е. в нашем случае – город Москва) — не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок многоквартирного дома. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Статья 16:

5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (формулировка в редакции, действующей с 01.01.2017)

(часть 5 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Прим.: текст в предыдущей редакции

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (в ред., действовавшей ДО 01.01.2017)

То есть, сейчас нормы закона таковы, что участок бесплатно переходит  в собственность со дня его кадастрового учета. Одним словом, получается, что право у вас зарегистрировано на объект, который к вам не перешел. Абсурд? Абсурд.

До 1 января  2017 года сформулировано было несколько иначе (в приведенном Постановлении Пленума ВС РФ тоже): с момента формирования участка и кадастрового учета.  Что же такое «формирование»?

Используемый повсеместно термин «формирование земельного участка» в настоящее время в Российском законодательстве не раскрыт.

В первой редакции «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в настоящее время не действует) приведен перечень работ, составляющих содержание данного термина (в данном случае — отвод из государственных или муниципальных земель для нового строительства).

Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 4, пункт 1:

проведение работ по формированию земельного участка:

— подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

— определение разрешенного использования земельного участка;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно — технического обеспечения;

— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).[2]

 После формирования участка проводится его кадастровый учет. Кадастровый учет не является этапом формирования, а является самостоятельной процедурой, представляющей собой лишь учет участка, и результатом внесения сведений об участке в орган кадастрового учета.

«По мнению Росреестра (приведенного в письме  от 29 октября 2015 г. N 19-исх/15537-СМ/15), формирование земельного участка — это комплекс организационных действий и работ, направленных на индивидуализацию земельного участка как объекта гражданских прав, в том числе подготовка документов, содержащих необходимые сведения о земельном участке для осуществления государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) и для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости в соответствии Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (Указанные федеральные законы упомянуты в редакции, действовавшей до 01.01.2017. В настоящее время основные положения этих законов перешли в ФЗ № 218, действующий с 01.01.2017).

Что является характеристиками земельного участка, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи?

  1. Площадь
  2. Границы
  3. Местоположение на местности
  4. Адрес

Вот именно эти характеристики и определяют наличие сформированного участка, и именно они вносятся органом кадастрового учета в государственный ресурс – кадастр.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 157

4) ЕДИНСТВО СУДЬБЫ ЗДАНИЯ И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ЧТО ПЕРВИЧНО?

Земельным кодексом РФ установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ). То есть, чей участок – тот и распоряжается расположенным на нем зданием.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» Статья 1:

  1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
  2. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
  3. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вопрос: объектом чьих прав является многоквартирный дом?

Повторим еще раз, что есть что. Квартира – это жилое помещение, то есть объем воздуха между перекрытиями. Регистрируя право на квартиру, вы одновременно регистрируете право на общее имущество. В состав общего имущества включаются все конструктивные части здания – перекрытия, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, инженерные системы, все, что обслуживает более одного помещения в доме.  Дом – это здание, имущественный объект. Дом состоит из тех самых помещений, на которые вы регистрируете свое право (квартир),  и общего имущества, ваше право на которое регистрируется (без специальной записи) и возникает в силу закона одновременно с регистрацией права на квартиру.

Читайте так же:  В каких случаях необходима доверенность на автомобиль?

Казалось бы, все просто – поскольку дом состоит из всего перечисленного, право на которое вроде бы вы зарегистрировали,  то и само здание принадлежит на праве общей собственности всем собственникам дома. Но если вы прочитаете наши законы, то обнаружите, что в них все не столь однозначно.

 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» ч.5 ст. 40: Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

То есть, та самая государственная регистрация, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права и актом признания и подтверждения возникновения и существования права, на многоквартирный дом не проводится! Следуя формальной логике при буквальном прочтении закона (а у нас законы читаются именно таким образом), ваш дом – не ваш. Он ничейный, а все, что ничейное – бесхозное имущество, которым могут распоряжаться власти.

То есть, судьба здания вашего дома, которое вроде бы и не ваше, будет следовать судьбе земельного участка, который тоже получается не ваш, пока вы не поставили его на кадастровый учет.[1]

Алина Енгалычева

Если земли принадлежат государству и используются на основании договора аренды, то необходимо письменное согласие от Министерства имущественных отношений и от всех арендатора(ов).

Для получения согласия от Министерства необходимо там каждому совершеннолетнему арендатору написать заявление определенного образца (бланки и образцы предоставят работники Министерства), предъявить паспорта РФ и договора аренды. Далее в назначенный в Министерстве имущественных отношений или в местной администрации, день забираете письменное согласие.

Письменное согласие от арендаторов, собственников и пользователей земли пишется в самой Кадастровой палате при обращении на постановку на кадастровый учет.

В нашей стране многие дачные дома и участки давно стали если не первым, то вторым домом для их владельцев. Однажды построенные домики из «того что удалось достать» с течением лет, и с заботой, переустраивались в капитальные коттеджи со всеми удобствами, в которых можно жить постоянно, в том числе и зимой.

Очевидно, что это уже не просто постройки из досок и фанеры, которые и жильем то можно было назвать с натяжкой. Это полноценные жилые дома. Однако если такие объекты не поставлены на кадастровый учет, они не считаются законно построенной недвижимостью и на операции с ними налагаются ограничения.

Что нужно сделать для того, чтобы защитить свои активы и узаконить дом и участок? И как правильно все оформить? Об этом мы расскажем в данной статье.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 173

Что такое кадастровый учет? И для чего он необходим?

Для того, чтобы иметь все права на построенную недвижимость, собственник должен убедиться, что на нее должным образом оформлены все правоустанавливающие документы, и она состоит на кадастровом учете Росреестра.

Кадастровый учет — это, по сути, огромная единая база данных, в которой ведется учет всей российской недвижимости (как домов, так и участков). Без постановки на кад. учет владелец недвижимости не сможет ее продать, подарить, передать по наследству, либо провести другие юридические действия.

Здесь следует понимать различия с точки зрения закона: отсутствие постановки на кад. учет — не равно лишение права собственности. Граждане, в силу разных причин ставших собственниками незарегистрированного имущества, могут владеть своими домами и участками много лет, и это право закреплено за ними по закону. Однако, без узаконивания недвижимости, собственники теряют права на совершение сделок с ней: куплю-продажу, аренду, дарение и другое. В этом случае необходимо прежде поставить дом и участок на кадастровый учет.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 134

Когда необходимо ставить недвижимость на кадастровый учет?

Помимо сделок, связанных со сменой собственника или передачей имущества во временное пользование, регистрация недвижимости также необходима в случаях:

  1. Если участок значится с неустановленными границами, либо как не учтенная земля;
  2. Собственник владеет территорией, поделенной на два и более участков;
  3. Если ведется строительство нового жилого дома или капитальной постройки;
  4. Когда происходит раздел участка, дома, построек, то есть образовываются новые объекты недвижимости;
  5. При проведении реконструкции, перепланировки дома и переустройству участка (например коммуникаций на нем).

Какую собственность необходимо регистрировать?

На учет требуется ставить всю недвижимость, за исключением земель определенного назначения. К ним относятся участки:

  • переданные в пользование государственным ведомствам;
  • используемые в интересах вооруженных сил, других государственных потребностей;
  • природоохранные территории, а кроме того обладающие особенной исторической и научной значимостью;
  • лесного и водного фонда.

Для того, чтобы узнать к какой группе принадлежит участок, можно написать заявление в кадастровую службу по месту нахождения недвижимого имущества, и получить выписку из Росреестра.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 140

Для получения выписки необходимо предоставить:

  1. заявление по установленной форме;
  2. паспорт, либо другой документ подтверждающий личность;
  3. правоустанавливающие бумаги на дом и земельный участок;
  4. чек об оплате государственной пошлины.

Документ готовится в течение десяти дней. По окончании этого срока ее можно получить как в офисе Росреестра, так и электронным способом — скачать на официальном сайте.

Порядок занесения в реестр (регистрации) дач, домов, коттеджей, земельных участков

Подать заявку на внесение в реестр неучтенной недвижимости могут не только собственники, но и арендаторы. Согласно законодательству, такое право есть:

  • у владельцев недвижимости;
  • арендаторов (только в случае, если срок аренды составляет 5 и более лет);
  • субъектов, получивших имущество на праве бессрочного пользования.

Данные категории граждан могут подать заявку на регистрацию лично или через своих уполномоченных представителей (с нотариально заверенной доверенностью).

Читайте так же:  Как получить гражданство РФ в упрощенном порядке?

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 199

Помимо вышеописанных лиц, поставить на кадастровый учет недвижимость могут и наследники, поскольку по закону право владения собственностью возникает только после ее регистрации. Соответственно наследник сперва должен поставить недвижимость на учет. Если он этого не сделает, он не сможет оформить наследство.

Возможна и другая проблема, когда гражданин желает купить или арендовать недвижимость, принадлежащую областным властям или муниципалитету. Многие такие объекты не регистрируются на кадастровом учете, поскольку не прошли процедуру межевания. В этом случае, предусмотрена следующая процедура: сначала интересантом подается заявка в территориальное управление госимущества, которое, после утверждения, оформляет надлежащим образом земельный участок. Затем данные заносятся в реестр и оформляются все бумаги на нового владельца.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 71

Куда следует обратиться?

Для оформления недвижимости граждане могут выбрать один из двух вариантов:

  • Обратиться в местную кадастровую службу;
  • Подать заявку в местное отделение МФЦ.

Само обращение может быть сделано:

  • лично;
  • посредством представителя, с нотариально заверенной доверенностью на руках;
  • заказным письмом, с уведомлением и описью документов;
  • через интернет, на официальном сайте.

Какие документы нужно предоставить?

  1. Заявление по установленной форме. Образец бланка есть в кадастровой службе и его оформить несложно. Если возникнут затруднения, сотрудник ведомства обязать оказать содействие в заполнении;
  2. Геодезический и межевой план земельного участка. Если они отсутствуют — необходимо пригласить на участок кадастрового инженера;
  3. Технический план на жилой дом и постройки. Тоже оформляют кадастровые инженеры. Техплан необходимо заказать заранее, так как его оформление — достаточно длительная процедура;
  4. Документ, удостоверяющий право собственности, аренды либо безвозмездного пользования;
  5. Разрешение органа опеки (в случае, если среди владельцев собственности есть несовершеннолетние);
  6. Документ, удостоверяющий личность — для физических лиц;
  7. Учредительные бумаги, приказ о назначении руководителя — для юридических лиц;
  8. Нотариальную доверенность (в случае, если бумаги сдает представитель собственника).
Все документы должны предоставляться только в оригиналах. Сотрудник организации при вас должен скопировать их и отдать обратно подлинники.
Можно передать нотариально подтвержденные копии бумаг. В этом случае, специалист обязан выдать расписку в их получении, в которой должен быть обозначен список предоставленной документации и дата прихода за получением готовой выписки.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 38

Получение выписки и кадастрового паспорта

Срок постановки на кадастровый учет жилого дома и земельного участка одинаковы при обращении в любую уполномоченную организацию. Законом предусмотрены 10 дней на рассмотрение, со дня получения заявления от владельца объекта недвижимости или доверенного лица. Отследить, на каком этапе рассмотрения находятся бумаги можно на Едином портале Госуслуг.

По завершению регистрации объекта в кадастровом учете, заявителю необходимо прийти за выпиской в то же учреждение, куда подавались бумаги. Подтверждением постановки на учет будут следующие бумаги:

  1. Кадастровый паспорт нового образца;
  2. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕРГН).

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 87

Если собственник обратился с целью выделения или разделения земельных участков, сотрудники обязаны выдать бумаги на каждый новый объект недвижимости. При этом документы на «старую» собственность утрачивают силу.

В случае, если участок впервые регистрируется в кадастре, чаще всего он заносится в реестр временно, на него также выдается временная документация и только лишь после регистрации права собственности, кратковременная регистрация заканчивается и автоматом появляется постоянная.

Максимальный срок действия кратковременной регистрации — 2 года. Если в течение этого срока, владелец не зарегистрировал право на землю, все данные аннулируются.

Последние шаги

После того, как оформлена постановка на кадастровый учет, можно подать заявление в Росреестр для получения новых правоустанавливающих документов. Это можно сделать в любом местном отделении Росреестра или МФЦ.

Для этого потребуется предоставить следующие бумаги:

  1. Заявление по установленной форме;
  2. Кадастровый паспорт (если он менялся необходимо предоставить новый);
  3. Технический план здания и межевой план земельного участка;
  4. Квитанцию об оплате госпошлины;
  5. Паспорт (от физического лица), либо учредительные бумаги (от юр. лица).

Получив новые бумаги, наконец можно вздохнуть свободно – все позади, ваша недвижимость полностью зарегистрирована и оформлена. Можно заняться повседневными делами.

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 175

Заключение

Постановка на учет и регистрация недвижимости необходимы для того, чтобы владелец мог реализовать свои законные права на имеющийся дом, участок и постройки на нем.

Также это считается одним из способов защиты собственников и их законных прав от посягательств со стороны посторонних лиц. Это связано с тем, что участились случаи мошенничества, и государство решило таким способом обезопасить население.[4]

Между тем, сама процедура не такая уж сложная, как кажется на первый взгляд. Необходимо только предоставить нужную документацию, и подождать результата в течение 10-20 дней. Если соблюден порядок и предоставлены все бумаги, результат будет всегда положительный.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Поделиться ссылкой в соцсетях:

Видео (кликните для воспроизведения).

Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать? 76


Источники:

  1. Методы оптимальных решений в экономике и финансах. — М.: КноРус, 2016. — 400 c.
  2. Устюжанина, Е.В. Корпоративные финансы / Е.В. Устюжанина. — М.: Дело, 2017. — 756 c.
  3. С.А. Даниленко Банковское потребительское кредитование / С.А. Даниленко, М.В. Комиссарова. — М.: Юстицинформ, 2011. — 384 c.
  4. Миловидов, В.Д. Инвестор в России: что делать / В.Д. Миловидов. — М.: ММВБ, 2014. — 120 c.
  5. Барковский, Н.Д. История государственного банка СССР в документах / ред. М.С. Атлас, Н.Д. Барковский, Ю.М. Виноградов, и др.. — М.: Финансы, 2014. — 748 c.
Зачем нужно ставить участок на кадастровый учёт, и как это сделать?
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here